초고가 ‘똘똘한 1채’ 보유세 차등 핵심…실거주·지방 감면 우대

본문경제부동산초고가 ‘똘똘한 1채’ 보유세 차등 핵심…실거주·지방 감면 우대최종훈기자수정 2026-07-26 17:26펼침0:00Your browser does not support theaudio element.구글 선호 매체 등록부동산 대토론회 이후 세제 개편안 윤곽이재명 대통령이 지난 23일 서울 여의도 한국방송(KBS) 별관에서 열린 ‘부동산정책 국민 대토론회’에서 참석자들에게 의견을 묻고 있다.

연합뉴스 광고지난 23일 ‘부동산정책 국민 대토론회’ 이후 정부의 세제 개편안이 가닥을 잡고 속도를 내고 있다. 개편의 핵심은 이른바 ‘똘똘한 한채’의 과도한 세제 혜택을 조정하고 가격, 거주용 여부, 다주택 등 차등 요소를 정한 뒤 그에 따른 적정한 보유세·양도소득세 부담을 설정하는 방식이 될 전망이다. 26일 정부 설명을 종합하면, 정부 세제 개편안은 초고가 주택, 비거주(갭투자) 주택, 다주택을 세금 가중 요소로 설정하는 한편 실거주, 서민·중산층용 주택, 지방 주택에 대해서는 감면을 적용하는 ‘촘촘한 차등화’ 방안이 유력하게 검토되고 있다.

이는 그동안 주택 가격, 거주 여부 등 여러 요소를 고려하지 않은 ‘1세대 1주택자’에 대한 과도한 우대 방식이 이른바 ‘똘똘한 한채’ 현상을 강화했다는 문제의식에서 비롯된 것이다. 정부는 먼저 종합부동산세 개편 과정에서 기본공제, 중부담, 초고가 그룹 등 3개 구간으로 나눠 세 부담을 차등화하는 ‘3그룹 설계’를 검토 중이다. 기본공제 그룹은 현행처럼 종부세를 내지 않는 그룹이다.

다만 정부는 기본공제선 12억원(공시가격)을 그동안 부동산 자산가치 상승을 반영해 소폭 상향하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 기본공제선과 초고가 기준선 사이에 위치하는 중부담 그룹은 세 부담을 현 수준에서 유지하거나 완만하게 높이는 방향으로 설계할 것으로 보인다. 반면 초고가 기준선 이상 그룹은 세율 인상 등으로 과세를 강화하는 방안이 검토된다.

초고가 기준은 시가 30억~50억원(공시가격 20억~35억원) 수준이 유력하다.광고 종부세 장기 보유공제(20~50%)와 고령자 공제(20~40%) 등 세액공제는 기존 체계를 유지할지, 실거주 여부를 더욱 적극적으로 반영할지를 들여다보고 있다. 또 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)는 토론회에서 의견이 모아진 대로 보유 기간 공제(최대 40%)를 폐지하고 거주 기간 공제(최대 40%)를 지금보다 확대하는 방안이 유력하다.

실거주를 우대해 똘똘한 한채에 대한 투기 유발 요인을 제거하는 목적이다. 정부는 27일 한성숙 국무총리 주재로 2차 토론회를 열어 추가 의견수렴을 한 뒤 다음달 초 발표 예정인 세법 개정안에 최종안을 담을 계획이다. 전문가들은 ‘1세대 1주택’ ‘실거주’를 우대하고 다주택·비거주에 세 부담 가중 요소를 매기는 방향이 바람직한 것은 맞지만 세제 자체가 과도하게 복잡해지는 경우 국민 수용성이 떨어지고 행정 낭비적인 요소가 커질 수 있다는 점을 우려한다.

예를 들어 이재명 대통령 지적대로 불가피한 사정이 있어 당장 실거주하지는 않고 있지만 사실상 거주용으로 보유한 주택까지 ‘거주용’ 개념으로 포괄해 혜택을 주려면 거주용 주택 판정을 위한 실태조사에 일선 세무당국의 행정력이 뒷받침돼야 하기 때문이다. 또 토론회에서 여러 전문가가 지적한 대로 보유세와 양도세 등의 과세 기준을 ‘주택 수’보다 ‘가격’(자산가액) 중심으로 전환하는 방안도 고민할 때가 됐다는 의견이 나온다.광고광고 이선화 국회미래연구원 선임연구위원은 “우리나라 보유세의 문제는 명목 누진성이 약한 것이 아니라 특례와 공제, 주택 수별 차등이 중첩되면서 실제 세 부담과 자산가액의 연계성이 약해졌다는 데 있다”며 “재산세 한시 특례 종료와 종부세 세액공제 축소를 시작으로 중장기적으로 자산가액 중심의 과세 체계로 단순화·효율화할 필요가 있다”고 말했다.

최종훈 선임기자 cjhoon@hani.co.kr최종훈 기자다른 기사 어떠세요구독한겨레신문 신청하기오늘도 진실 보도를 이어가겠습니다.

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